根据《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”， 按套计价是商品房销售计价方式之一，该计价方式往往在销售独幢别墅、联排别墅等类型房屋时采用，俗称“按套销售”。所谓按套计价预售商品房是指开发商与买受人同意将套（单元）作为计价单位，对符合预售条件的商品房进行交易的一种销售计价方式，设立这一制度的目的是为了减少商品房买卖中最易发生的面积差异纠纷，能直观的体现房屋价值，但在操作过程中，尤其是在预售商品房过程中，却又容易产生争议。本文试对商品预售按套计价的相关问题作简要的分析。

一、 常见引发面积误差争议的原因

      随着按套计价方式被广泛采用，因面积误差引发争议也是也来越多，究其原因，也是多种多样，常见原因有下列情形：

      1、购房者对按套计价方式没有完全的理解，而开发商在签订合同时没有主动向购房者说明此条的含义及可能的法律后果，甚至在计算房屋价格其实际上仍然是以面积和单价为基础进行计算总价，只是在合同条款上选用了按套计价方式。当购房者发现实际房屋面积比开发商销售时的计算面积误差时，尤其是面积缩水时要求对缩水部分进行补偿极易引发纠纷。

      2、双方在商品房销售合同中就面积误差范围及超出误差范围处理方式没有约定或者约定不明确，或者合同载明的误差比例过大。

      3、双方在签订商品房销售合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积缩小，开发商没有按照合同约定的时间通知买受人，建成的房屋结构、面积等与合同约定有较大变化。

     4、虽然总建筑面积与合同约定一致，但约定的套内建筑面积与公摊面积的发生变化，在套内建筑面积减少公摊面积增大时，买受人认为造成房屋的使用价值减损要求补偿。

     5、合同所载明的预测面积与实测面积差距比例较大。

二、面积误差处理

     1、合同对面积误差比例有约定

      根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

      合同双方在商品房销售合同中约定按套计价方式销售，并且对可能产生的误差范围及处理方式作出明确约定，当出卖方实际交付的房屋面积误差在约定的误差范围之内，按照《商品房销售管理办法》规定应按照合同约定履行，买受人应按照原约定的合同价款支付购房款，不再进行调整。

     实践中，开发商在销售合同中载明按套计价，同时又有单价或者根据具体每平方米单价计算出总价又选择按套计价，销售发票载明房屋单价，对于这类“按套计价”方式，笔者认为，这不应认定为按套计价，按套销售不应有单价之说，如果存在单价即不再是按套销售，仍应按照建筑面积或套内面积计价来处理，发生面积误差时应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。

      实践中还有一种情形，出卖人在销售合同中虽然载明是按套计价，但载明误差比例过高，有达到15%，甚至更高，而且在签订合同时出卖人未提示买受人并告知利害关系。对于这一情形，笔者认为，按套销售房屋面积应允许有误差，但误差比例应在合理范围，如果买受人对载明的误差比例过高提出异议，有被认定格式条款的风险。房产开发建设对专业性、技术性要求较高，开发商掌握全面的信息，拥有专业的技术条件，有较强的预见能力，而买受人能预见的误差范围仅是基于日常经验判断，所以不能强求作为普通消费者的买受人与开发商具有等同的判断能力。在信息不对称的情况下，如误差比例过高，尤其是面积缩水时，对买受人极为不公，若继续维持总价不变，势必造成购房者的支出与获得商品房实际面积的严重不对等，损害购房者的利益，有违公平原则，同时也给出卖人规避面积缩小产生的法律责任留有可乘之机。因此，对于上述情形，笔者认为，根据公平原则及《商品房销售管理办法》第二十条之规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定原则处理，以引导出卖人正确规范使用标准合同。结合按套销售方式：如果误差的比例在3%之内，可视为合理误差范围，双方应按照合同约定的原价款履行，维持原价款不变；若实际交付房屋面积误差超过3%的，双方应重新协商总价款，协商不成的，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行的，误差3%以内的部分按实结算，按照原合同约定总价款与建筑面积折算出单价，双倍返还减少超过3%部分价款，超过3%的面积产权归买受人。

     所以在商品房预售时，对于开发商而言，应当向购房人明示计价方式并明确面积误差处理方式，甚至需要向购房者予以特别的提示说明或双方单独条款进行补充确认，以减少纷争因素，同时，也尽可能的减少被认定为格式条款而无效之风险。对于购房者而言，在签订合同时，对房屋计价方式以及面积误差条款应认真阅读，如果不明白一定要咨询清楚，对计价方式及以及误差处理方式是否能接受，如不能接受应及时提出，通过协商或调整，避免房屋交付时再起纷争。

     2、合同对面积误差比例未约定或未约定超出范围处理方式
双方在商品房销售合同中虽然载明按套计价，但未载明误差比例，实际交付的房屋建筑面积发生误差时，尤其当建筑面积与合同约定减少时对买受人不利，买受人要求退还面积减少部分购房款，而出卖人以按套计价为由不予返还，引发争议。在司法实践中，判决结果不一。

     如果一概而论按照按套销售不返还误差部分购房款项，可能导致买受人的权益受到损害，也不能正确引导开发商规范使用商品房销售合同，甚至故意不约定面积误差以规避法律责任。若一概的让出卖人交付与合同约定面积完全一致不能有任何误差，对出卖方而言，过于苛刻，也不现实。所以，应当允许有合理的误差，问题在于如何确定合理误差范围，究竟误差多少才是合理的？对于这一问题，《商品房销售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都没有对按套计价未约定误差标准情况下的面积误差标准作出明确规定，所以实践中，各地裁判尺度不一。

      以江苏为例，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定：“商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。上述规定中主要针对“商品房预售”情形，包含了按照建筑面积计价和按套计价，鼓励倡导当事人在合同中约定误差范围和超出误差范围处理方式，如合同未约定的，主要以±3%作为标准处理。
商品房销售合同属于买卖合同，根据合同法第第六十二条规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。所以，误差范围的确定，可以根据《商品房销售管理办法》二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定的±3%来确定误差范围标准。

三、常见法律风险防范

     （一）、对于开发商而言，按套计价预售商品房，应从广告宣传直至交付各个环节均应慎重，稍有不慎即引发纠纷。主要注意以下几个方面：

      1.在签订合同前，引导买受人对该房屋进行充分的了解，并签署书面的确认书 ；

      2.在合同中选择“按套计价”，排除适用按套内建筑面积或建筑面积计价的相关条款，通过补充协议或其他书面文件明确提示买受人，告知相应的法律风险。

      3.完善商品房销售合同以及其他相关手续，在认购书、发票、收据等诸多文件及凭证中避免出现单价及单价条款，导致前后不一致，避免引发争议；

      4.预售商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，标明详细尺寸，并“合理”约定误差范围和处理方式。

     5、如果发生面积误差，应及时通过书面文件对房屋总价等内容进行确认。

     此外，因为期房在建设中存在很大的变动性，很多因素往往不是开发商所能控制的，因此，不建议所有类型房屋销售时都采用按套计价方式，应有选择的适用。

（二）对于购房者而言，购买类似房屋时，需要注意：

      1、签订合同前认真了解购买房屋的具体情况，对房屋的价格构成以及房屋的建筑面积、公摊面积等进行详细咨询，做到心中有数，并了解按套计价的含义其可能的后果。

      2、购房者在签订合同要清楚“按套计价”的含义及其组合的内容，如阁楼、露台、车库等是否包括在“套”之中；

      3、合理约定面积误差比及超过部分的处理方式，为可能出现的纠纷提供处理依据；开发商提供的合同规定不合理时可要求对合同内容进行适当调整，自己无法把握时，可委托律师进行洽谈。

     4、要保存好合同、发票等相关资料，在接受交付的商品房时，要仔细核对房屋情况以及签署的文件内容。