严国军
最高人民法院在2009年7月出台了关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该解释对于租赁合同的有效性、装饰装修、扩建的归属及处理、转租、承租人的优先购买权等作了明确的规定，且这些规定对我们此前关于房屋租赁上的观点有所不同，为此，需要在今后的房屋出租时予以关注。
一、对装饰装修物的处理原则：
租赁合同到期或解除后，根据不同的情况处理装饰装修物的归属。根据《解释》规定，在合同解除、合同到期、或合同被认定无效后，对装饰装修物的归属或补偿，根据不同情况予以不同的处理，有此情况下归出租人，有些情况下归承租人，有时在归出租人时出租人需要进行经济补偿。
处理的第一顺位原则是该装饰装修是否经出租人同意，如果未经出租人同意进行的装饰装修，则无论合同是否有效，合同是否被解除或合同是否已到期，出租人均无须对承租人的装饰装修进行了补偿。因为如果未经出租人同意进行的装饰装修是对出租人房屋所有权的侵犯，是侵权行为，故法律不予支持。
出租人是否同意，分为明示或默示，所谓明示就是通过书面或口头方式明确表示同意进行装饰装修，所谓默示是指尽管没有书面或口头明确，但通过行为认可承租人的装饰装修行为，如在承租人进行装饰装修时，出租人到达现场看见后没有反对，或为其装饰装修提供便利，或合同约定的房屋用途需要对房屋进行某种的装饰装修，如租赁用途是开设酒店，那么肯定需要装饰装修，在此情况下，在签订租赁合同后即使出租人没有对能否装饰装修进行任何的意思表示，但也应该确认出租人是同意对房屋进行装饰装修的。
故，如果出租人对房屋承租后需要对承租人的装饰装修行为进行控制或否定，那就需要在租赁合同中明确是否同意装饰装修及装饰装修的程度、范围等要求，同时要加强对出租后房屋的管理，一旦发现承租人未按出租人的规定进行装饰装修，就应该及时制止，通过发出书面整改意见以表明自己不同意其进行装饰装修的态度，同时，如果在整改不到位的情况下，可以通过解除合同的方式处理。
处理的第二顺位原则是是否形成附合。
租赁合同履行中，承租人为了生活或生产经营的需要，在所承租房屋内进行装饰装修，其中包括对房屋的主体结构进行改造、在房屋墙体上进行装修，或在墙体上添设空调等设备。这些装饰装修可分为可与房屋形成附合的及不形成附合的装饰装修，如对房屋结构进行改造、在房屋墙体上涮油漆、贴墙纸等，由于这些装修一旦完成后，就附合在房屋上，成为房屋的一部分，在法律上的概念就是添附，其所有权归房屋所有者。另一种装饰装修不与房屋形成附合，如在墙上设置空调等，由于没有附合，所以其所有权仍归设置者所有，如果是承租人设置的，则其所有权仍归承租者。
对于没有形成附合的装饰装修，如空调、太阳能、水箱等可以拆除的物品，不论是否因为合同无效被解除，或是合同有效被解除，或是合同到期，其所有权归装饰装修人，即承租人，出租人无需进行经济的补偿（赔偿）。
处理的第三顺位原则是租赁合同是否有效。
对于出租人同意进行的，且已形成附合的装饰装修物，在合同解除或合同到期后，出租人是否需要进行经济补偿，则在合同有效及无效情况下处理的结果不同。
（一）由于装饰装修物附合于房屋上后，其所有权因混合而归于出租人，如果合同被认定无效，则出租人取得该装饰装修物就没有法律依据，形成不当得利，同时由于该装饰装修物又为不可拆除，或拆除后会破坏该物的功能或完整性，不能有效利用，故法律上要求取得不当得利的出租人进行适当的经济补偿（赔偿）。根据《解释》第九条第地款的规定，出租人或承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
所谓的现值，是指装饰装修物在确认合同无效时尚存在的实际价值，即以确认合同无效时作为评估的时点，以该时点的价值标准来评估审定装饰装修物的现值，在评估上，按确认无效时的市场价格确定装饰装修的的重置价格，然后根据装饰装修物的成新率予以打折后确定。
由此可见，在合同无效时确定的现值是以确认合同无效的时间为评估时点，而不是以装饰装修物设置时的时间为评估时点，如果租赁合同已经履行了很长时间，期间物价涨幅比较大，则根据现值评估出的残值有可能高于当初装修时的原值，也即在合同无效的情况下，出租人分担的现值损失有可能会高于当初的装修价值。如果加上出租人原来确定的房租较低的情况下，完全会出现所收租金不够用于支付给承租人装饰装修现值损失。
例如：租赁期为十年，在承租人初期装修时仅化了5万元，如果合同有效，则按租期平均分摊的话，则余下两年中分担的装修费为1万元，即在合同有效的情况下，损失在1万元，但到第八年时合同被确认无效时，由于物价上涨，导致按第八年的价格评估确定的装修费用可能达到15万元，在扣除装修通常的年折旧率后，可能会达到4万多，因而如果在合同经过了较长的租期后被确认无效的情况下，出租人承担的损失可能会比较大。
（二）如果合同有效，则在合同到期后，出租人无需支付经济补偿（赔偿），如果在有效合同的履行中合同被解除，则分四种情况决定出租人承担经济补偿的比例。
1、如果由于出租人违约导致合同被解除的，则出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
2、如果由于承租人违约导致合同被解除的，则出租人无须支付任何经济补偿或赔偿。
3、如果双方违约导致合同被解除的，则根据双方过错来承担剩余租赁期内装饰装修残值损失。
4、如果系不可归责于双方的事则导致合同解除的，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公平原则分担。
从上述论述中看，在合同有效的情况下，如果进行经济的补偿（赔偿），则是对装饰装修的残值损失进行补偿（赔偿），而合同无效情况下进行补偿（赔偿）的是装饰装修的现值。
如何确定装饰装修残值及如何进行残值的分摊？按文义理解，则装饰装修的原值是指承租人在装修时化费的成本，如果无法确定，则以装饰装修时作为评估审价时点进行评估审价，再按租赁年限平均予以分摊，装饰装修残值是指按装饰装修时点时支出的装饰装修成本，在按租赁年限平均分摊后，未到期年限中分摊到的装饰装修成本。
例如：有效的租赁合同约定租赁期为五年，承租人在租赁时支付了装饰装修费用五万元，如果在履行了四年后合同被解除，则其装饰装修残值为5万÷5×1＝1万元，对该1万元的装饰装修残值，根据过错原则予以分担。
二、扩建费用的承担原则。
所谓扩建，是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。其与新建不同，新建是指在空地上建造，而扩建利用了原有房屋基础；其与改建不同，改建是指利用原有基础，在不增加房屋体量（面积）的情况下对原有房屋进行了改造。
处理的第一顺位原则是：是否经出租人同意，如果未经出租人同意，则不论何种原因，出租人均不予经济补偿（赔偿）。有关“同意”的认定同上述关于装饰装修物处理原则中的相关论述。
处理的第二顺位原则是：对扩建费用双方是否有约定，有约定按约定。
处理的第三顺位原则是：在出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的承担没有约定，则依据《解释》第十四条，根据扩建是否需要办理或是否办理了合法手续来确定扩建费用的承担。
与对装饰装修物费用承担的处理不同的是，在处理扩建费用承担时，不考虑合同是否有效，合同是否被解除或合同是否履行结束。
如果办理了合法建设手续的，或法律规定不需要办理建设手续的，则扩建费用由出租人负担。
如果需要办理，但没有去办理合法建设手续的，则扩建造价费用由双方按照过错责任分担。
扩建费用如何确定，根据最高人民法院对于《解释》制作的相关文章，采用了工程造价费用支出法，也即按扩建时作为评估审价时点，按该时点的市场价格进行评估审价确定扩建费用。确定后，并不按承租人实际使用的年限予以分摊，故出租人需要按评估审价确定的当初的扩建费用全部补偿（赔偿）给承租人。
按《解释》规定进行处理，在双方对扩建费用未有约定的情况下，那么出租人就存在需承担扩建费用的法律风险。为此，对于是否需要扩建，如扩建则对扩建费用的承担，在合同解除后扩建费用如何处理等，均需要在租赁合同订立时，或在扩建前予以明确。
《解释》对新建、改建等没有作出规定，但处理的原理与扩建基本相同，故出租人也需要对此予以明确。
三、关于无效合同对出租人权益的影响。
从上述论述可见，合同有效与否，对出租人是否承担装饰装修费用有很大的关联性，如果合同无效，则出租人一般均会承担装饰装修费用，同时合同约定的条款中，除了争议解决条款外，其他如违约责任条款等均不发生效力，这样就会严重影响到租赁合同当事人的利益。故出租人在出租时应确保合同的有效性。《解释》第二条明确了导致租赁合同无效的一种类型，而该种类型又是目前租赁市场中普遍存在的，即出租人将没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋进行出租，为这类房屋出租而签订的租赁合同无效。
根据上述条款规定，所谓违法建筑，指没有领取建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。如果存在此种情况，则出租人在出租前应及时补办建设工程规划许可手续或取得主管部门的批准或同意。如果在不可能取得建设工程工程规划许可证等的情况下仍进行出租，则需对承租人加强管理，尽可能避免承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建等行为的发生。当然，如果合同被确认无效，承租人在使用房屋期间的使用费仍可按照合同约定的租金标准支付，出租人并不因合同无效而减少租金（使用费）的收取。
四、关于转租效力的确定原则。
《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以地租赁的转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即承租人转租需取得出租人的同意，否则出租人有权解除合同，要求承租人赔偿损失。
《解释》对于“出租人同意”作了进一步的规定，《解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，共以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可见，在出租人知道或应当知道存在转租的情况下，如果未在六个月内提出异议的，则视为出租人认可了该转租行为，出租人不得再以存在转租而要求解除租赁合同。
综上，作为出租人首先应保证所签订合同的合法有效性。其次，应对租赁合同的条款，尤其是对装饰装修、改扩建、新建等涉及双方重大利益的内容予以明确具体的约定。再次，出租人应依法严格履行租赁合同，避免违法违约情况的出现。另外，应加强对承租人履行租赁合同行为的监督管理，发现违法违约行为及时制止，直至解除合同。 |
